国土交通省より、「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」案が公表されています。
報道発表資料：「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」（案）に関するパブリックコメント（意見公募）を開始します – 国土交通省 (mlit.go.jp)
パブリックコメントの募集期間も満了したので、まもなく正式なガイドラインとして発表される見通しですが、おそらく既に公表された案と大きく変わるところはないと思われますので、以下ガイドライン案のポイントを説明します。
今回のガイドライン案は、居住用不動産において人の死亡が発生したことについて、物件の売買・賃貸の際に、売主・貸主側の宅地建物取引業者が
・どのような死亡事故を告知すべきか
・どの程度の期間（いつまで）告知すべきか
ということについての指針を示しています。
以下、賃貸と売買の場合に分けてポイントを説明します。
１ 賃貸物件の場合
（１）殺人、自殺、原因不明の事故による死亡の場合
殺人や自殺、原因不明の事故による死亡については、その発生時期・場所・死因について、原則として告知すべきものとされています。
事故を告知すべき期間については、事故の発生からおおむね3年間としています。
また、今回のガイドライン（案）では、居住用不動産の専有部分や室内で発生した事故を想定しており、隣地や建物前の道路など外部で発生した事故は対象外とされています。
ただし、専有部分や室内以外の場所であっても
「ベランダ等の専用使用が可能な部分」
「共用の玄関・エレベーター・廊下・階段のうち、買主・借主が日常生活において通常使用すると考えられる部分」
で発生した事故については告知すべきものとされています。
このような例外的な場合を設定したのは、過去の裁判例において
①アパートの共用スペース（各居住者が居室を出入りする際に通る部分）での首吊り自殺
②オフィスビルの非常階段やバルコニーでの自殺
については、心理的瑕疵と判断されていることが影響していると考えられます（①について東京地裁平成２６年５月１３日判決、②について東京地裁平成２７年１１月２６日判決）。
（２）自然死、家庭内事故による死亡の場合
ガイドライン案では、老衰、病死などの自然死は、原則として告知する必要はないとしています。
また、自宅の階段からの転落や入浴中の転倒事故、食中誤嚥などと言った、日常生活の中で生じた不慮の事故についても、このような事故が生じることは当然に予想されるものとして、告知義務の必要はないとされました。
ただし、このようなケースでも、発見が遅れたことにより遺体の腐乱が進んで腐敗臭や害虫が発生するなどして特殊清掃が必要になった場合には、事故物件として、上記（１）と同様におおむね3年間の告知義務を負うということになります。
２ 売買物件の場合のガイドラインのポイント
売買物件の場合についても、告知義務が発生するのは、賃貸の場合と同様に、上記１（１）の殺人・自殺等に限られます。
しかし、賃貸の場合と異なり、売買に関しては告知すべき期間は、今回のガイドライン案では明示されていません。
「考え方を整理するうえで参照すべき判例や取引実務等が、現時点においては十分に蓄積されていない」というのがその理由です。
実際に、売買の場合の裁判例を見ても、告知すべき期間の判断はかなり幅があり（１７年前の死亡事故について告知義務なしという裁判例もあれば、２０年以上前の事故について告知義務あり、とする裁判例もあります）、弁護士としてもいつまで告知すべきかの判断の見通しを立てることがとてもむずかしい問題となっています。
したがいまして、売買の場合は、基本的には告知すべきとされている死亡事故については、長期間経過した事故であっても告知することが望ましいと言えるでしょう。
この記事は２０２１年７月２３日時点の情報に基づいて書かれています。
この記事の監修者
北村 亮典東京弁護士会所属
慶應義塾大学大学院法務研究科卒業。東京弁護士会所属、大江・田中・大宅法律事務所パートナー。 現在は、建築・不動産取引に関わる紛争解決（借地、賃貸管理、建築トラブル）、不動産が関係する相続問題、個人・法人の倒産処理に注力している。
