【店舗の賃借人からの相談】
私は美容室をやるためにビルの１階店舗を借りました。月の賃料は１６万円です。
しかし、店舗に入居した直後から度々店舗内で天井からの雨漏りや床に水が貯まるなどの漏水が発生しました。
ビルオーナーに報告し、その度にオーナーの方で応急措置のような工事をするのですが、一向に漏水は止まず、抜本的な対策を取るようお願いをしてもなかなか対応してくれませんでした。
特に雨の日は漏水がひどく悪臭もしたりして、雨の日は予約を断る等の対応を余儀なくされました。
このような状態が長く続き、１０年ほど経った頃に、ようやくオーナーが散水検査などの調査を行い、雨漏りの原因が判明し、その後は店舗内の漏水は止みました。
この間、正常に店舗を使用できなかったので、賃料は一部減額されて然るべきだったと思います。
また、雨漏りのせいで予約を断ったり、汚損部分の掃除をしなければいけなかったり、さらには、オーナーには長い間修繕を求めても十分に対応をしてくれない上、「嫌なら出ていけ」などと言われ、大変苦痛を被ったので慰謝料も請求したいです。
このような訴えは認められるのでしょうか。
【説明】
本件は、東京地方裁判所平成２６年１０月９日判決の事例をモチーフにしたものです。
この事案では、店舗の賃借人が賃借していた期間のうち、平成１５年６月から平成２５年５月まで、店舗内で漏水が生じていた、というものでした。
そのため、賃借人はオーナーに対して
１ 漏水が生じていた期間の賃料の減額請求
２ 雨漏りにより店舗内にカビが発生したこと等に対する修繕工事費用の請求
３ 慰謝料請求
の３点を裁判で請求しました。
本件では、賃貸人が雨漏りに対して必要な修繕義務を怠っていたことは裁判所により認定されたため、上記２については、問題なく認められています。
もっとも、上記１と３については、本件に特有の争点であるため、この２点についてここで説明します。
１ 漏水が生じていた期間の賃料の減額請求
改正前の民法６１１条は、「賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。」と規定されていました。
この規定は、２０２０年４月の民法改正により、「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。」と改正されたため、本件にように、「滅失した」とまでは言えないような場合でも、使用収益が妨げられているという事情があれば、賃料の一部減額が認められることとなります。
本件は改正前の事案ですが、裁判所は、賃料の一部減額の可否について、
「原告と被告が，本件賃貸借契約締結当時，本件物件の窓に雨水の進入経路があることを前提に賃料を定めたことをうかがわせる事情は認められず，原告と被告は，本件物件にかかる雨水進入経路が存在することを前提とせずに賃料を定めて本件賃貸借契約を締結し，その後になって，本件物件に雨漏りが生ずることが明らかになったものと認められる。賃借物の窓に雨水進入経路が存在するか否かは当該賃借物の賃料を定めるに当たって当然考慮されるべき事項であるといえる」
と述べて、改正前民法６１１条１項が類推適用して、賃料の一部減額を認めました。
では、一部減額が認められるとして、どの程度の賃料の減額を認めたのでしょうか。
賃借人側は、月額１６万円の賃料の３０％の減額を主張していましたが、裁判所は以下のように述べて、１６万円の内、２万円の減額のみを認めました。
「本件物件は，大雨が降ると雨漏りが発生し，フローリングに，面積にして約２０平方センチメートル程度の水たまりができ，雨が降った後は本件物件の内部にカビくさいような何ともいえない悪臭が２ないし３日間漂う状態であった事実が認められる。
他方で，大雨が降った日及びその後２ないし３日間を除く期間については，本件物件の窓に雨水進入経路が存在することによって使用収益が妨げられるものではないものと認められる。もっとも，いつどの程度大雨が降るかということは知る由もなく，かかる物件を賃借した場合には，賃借人は，いつ雨漏りが生じるような大雨が降るかという不安を抱えながらその使用収益をせざるを得ないという事情も認められる。
上記認定事実及び前記前提事実を総合考慮すると，本件物件に雨漏りがあったとすれば減額されたであろう賃料額は月額２万円であると認めるのが相当である。」
この点については、不具合等により使えなくなったスペースが明確に別れている場合等であれば、減額される賃料の算定は容易と思いますが、そうでない場合は、客観的な規準等で算定されるものではなく「感覚的」に判断される傾向があります。
２ 慰謝料請求
本件の特色としては、賃借店舗内に漏水が長期間生じていたこと、賃貸人が抜本的な対応をしなかったことを理由として、賃借人が慰謝料の請求も行ったということです。
賃借人側は、慰謝料として１５０万円を請求しましたが、これに対して、裁判所は、以下のように述べて慰謝料２０万円を認めました。
「これまでに判断したとおり，原告は，上記事実関係に基づき，平成２４年３月分から平成２５年５月分までの賃料月額２万円の減額請求権をすることができ，雨漏りによって損傷した内装についてこれを補修するための費用の支払を求める権利を有しており，被告の債務不履行によって原告が精神的苦痛は，上記請求権の行使によってある程度慰謝されるものと考えるのが相当である。」
「しかしながら，前記前提事実によれば，被告は，本件賃貸借契約上の義務違反が認められ，かかる義務違反が合計約８年間という長期にわたったことが認められる。かかる長期間雨漏りをする店舗での美容院経営を強いられたことによる精神的苦痛は，上記本件において認められる財産的損害の賠償により全て慰謝されるとまではいえないというのが相当である。
以上の事情を総合考慮すると，原告の被った精神的損害に対する慰謝料は２０万円と認めるのが相当である。」
賃借人からすれば、かなり低いと感じる金額とも思われますが、こういった当事者間の契約違反が問題となる事例では、慰謝料が認められるケースというのは多くなく、慰謝料が認められているという点で特殊な事案と言えます。
この記事は２０２１年１１月５日時点の情報に基づいて書かれています。
この記事の監修者
北村 亮典東京弁護士会所属
慶應義塾大学大学院法務研究科卒業。東京弁護士会所属、大江・田中・大宅法律事務所パートナー。 現在は、建築・不動産取引に関わる紛争解決（借地、賃貸管理、建築トラブル）、不動産が関係する相続問題、個人・法人の倒産処理に注力している。
