借主の長期不在中に、管理会社が貸室の鍵を変えて室内の家財を処分した行為について、違法であるとして損害賠償が認められた事例

【アパートオーナーからの質問】

独身の中年男性（生活保護を受給されています）に貸している部屋があり、3ヶ月後に更新が迫っていたので、管理会社から更新の案内のハガキを送りました。

しかし、何も返答がなく、再度案内を出しましたが、やはり返答がありませんでした。

登録していた電話番号にかけたところ、別人の女性が出てきたり、部屋に直接行ってノックをしたものの、全く反応がありませんでした。しかも、ドアに鍵はかかっておらず、部屋の中に入ってみたところ、ビニール袋等のゴミが山積みになって足の踏み場もない状態で，異臭が漂っていました。

その後も、賃借人が部屋に戻ってくる様子もなく一月半ほど不在が続きました。

契約書には「賃借人の無断不在１か月以上に及ぶ時は敷金の有無にかかわらず，本契約は当然解除され、室内の家財等も売却処分できる」との約定がありましたので、そこで、管理会社と相談し、室内の家財等の荷物を撤去し、鍵も交換しました。

そうしたところ、その3日後くらいに、突然賃借人から連絡があり「鍵が変わっていて部屋に入れない。」と言ってきました。

また、勝手に家財を処分したことなどについて、損害賠償として４００万円を支払え、という請求を受けています。

なお、賃借人は、アルコール依存症で長期間病院に入院していたために不在だった、ということが後で判明しています。

我々がしたことは、違法と判断されてしまうのでしょうか。

・本件貸室に入ったところ，トイレは便器にも床にも糞便がまき散らされ，山積みのゴミの下にある布団には尿が染み込んでいて，強い異臭を放ち，あちこちに弁当の食べ残しのような生ゴミがあり，腐敗臭があり、それ以上放置すると害虫が発生して建物を傷めたり，配管を通じて臭気が隣室に流れたりするおそれがあった

・また，賃借人が長期にわたり行方不明であることや，室内が異常な状態にあったことにかんがみ，玄関ドアの鍵を現状のままにすると部外者が同室に立ち入る危険もあったため鍵を交換した

・この状態を放置しておくと，害虫が発生して建物が傷んだり，隣室にも臭気が流れて賃貸が続けられなくなったりするおそれが大きく，賃貸人の建物所有権を維持することは不可能又は著しく困難であった。