【質問】
私は地主から土地を借りて、その借地上に２つの建物を建てて所有しています。
一つには自分が住んでおり、もう一つは私の兄が住んでいました。
しかし、兄が亡くなったので、もう一つの建物の方は今は空き家となっています。
このままの状態ではしょうがないので、借地を分割して空き家の方の建物と一緒に第三者に売却譲渡したいと考えましたが、地主は借地の分割譲渡には承諾しない、と言ってきました。
そうなると、借地非訟手続を起こすしか無いと不動産業者から言われていますが、そもそも借地を分割して第三者に譲渡することは認められるのでしょうか？
【説明】
借地権者がその借地を第三者に譲渡する場合、地主の承諾が必要となります。
しかし、地主が承諾をしてくれない場合、裁判所に対して、地主に代わって譲渡の許可をしてもらうための訴えを起こさなければなりません（これを借地非訟といいます。）。
この点については、借地借家法第１９条により、
「借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。」
と規定されているところです。
したがって、裁判所としては、その借地権の譲渡が「借地権設定者に不利となるおそれがない」限りは、借地権者が譲渡することについて許可を与えるということになります。
この「不利となるおそれ」というのは、通常は、
・借地権を譲り受ける人（会社）が資産等が乏しく地代の支払いなどに不安がある
・借地権を譲り受ける人（会社）が反社会的勢力である
という場合に問題となることが多いです。
では、「借地権を分割して譲渡すること」が、「借地権設定者に不利となるおそれ」となるのでしょうか。
この点については、裁判実務では、
「賃借地の一部分の譲渡がすべて不適法とすべきではないが、右譲渡が、賃貸人に著しい不利益を与える場合には、借地法九条の二第二項によりその申立を棄却すべきである。」（東京地裁昭和４５年９月１１日決定）
という考え方が取られています。
すなわち、借地権の分割については、「借地が分割されることによって、建築基準法上増改築が不可能になり、又は借地の面積が減少し不整形になるなどしてその価値が不当に低下すると認められるときには、借地権設定者に著しい不利益を与えるから、借地権設定者に不利となるおそれがある」（「借地非訟の実務」編集植垣勝裕・３３８頁参照）
と解されています。
以上を踏まえますと、借地権の分割譲渡については、借地の分割によって残余借地部分の形状や利用方法が著しく制限されるなどの「借地権設定者に著しい不利益」がなければ、認められる余地がある、ということとなります。
ただし、この点については公開されている裁判例情報も乏しいため、その見通しを立てる上では慎重に検討を進めていく必要があると言えます。
２０１９年５月２日更新
この記事の監修者
北村 亮典東京弁護士会所属
慶應義塾大学大学院法務研究科卒業。東京弁護士会所属、大江・田中・大宅法律事務所パートナー。 現在は、建築・不動産取引に関わる紛争解決（借地、賃貸管理、建築トラブル）、不動産が関係する相続問題、個人・法人の倒産処理に注力している。
