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不動産相続の特徴
相続財産に不動産が含まれる場合、特に注意が必要です。現金や預貯金と違い、不動産は簡単に分割ができず、また、その価値評価も専門知識が必要となります。さらに、相続人の誰かがその不動産に住んでいたり、賃貸に出していたりする場合は、より複雑な問題が生じる可能性があります。
不動産の評価方法
相続税の計算や遺産分割の際には、不動産の適切な評価が重要になります。主な評価方法には以下があります。
| 路線価方式 | 国税庁が公表する路線価を基に算出する方法 |
|---|---|
| 倍率方式 | 固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて算出する方法 |
| 鑑定評価 | 不動産鑑定士による専門的な評価方法 |
ただし、これらの評価額と実際の市場価格には差があることがあるため、注意が必要です。
不動産の分割方法
現物分割
不動産をそのまま分ける方法です。例えば、複数の土地がある場合にそれぞれの相続人に分配する方法です。また、広大な土地を分筆して分けることも現物分割の一つの方法です。
代償分割
1人の相続人が不動産を相続し、他の相続人に金銭で代償する方法です。不動産の価値に見合う現金が必要となります。
換価分割
不動産を売却し、その代金を分割する方法です。任意に売却する方法と、競売による方法がありますが、任意に売却する場合は全相続人の合意が必要です。競売による方法の場合、売却までに時間がかかります。
共有分割
相続人全員で不動産を共有する方法です。将来的な管理や処分の場面において相続人間で意見が合わず問題が生じたり、その後に共有者が増えて権利関係が複雑化する可能性があるため、慎重な検討が必要です。
不動産相続で生じやすい問題
評価額の不一致
相続人間で不動産の価値評価が一致しない場合があります。
居住者がいる場合の取り扱い
相続人の誰かが遺産の不動産に住んでいる場合、その扱いをめぐって対立が生じることがあります。
賃貸不動産の相続
賃貸に出している不動産の場合、賃貸契約の継続や家賃収入の分配方法などで問題が生じる可能性があります。
老朽化した不動産の相続
修繕や取り壊しが必要な不動産の場合、その費用負担をめぐって対立が起こることがあります。
相続登記の義務化
2024年4月１日から相続登記の申請が義務化されました。相続発生から3年以内に相続登記をしないと、最大10万円の過料が科される可能性があります。適切な時期に必ず手続きを行いましょう。
不動産相続でお困りなら弁護士へ
不動産相続は複雑で専門的な知識が必要とされる分野です。適切な評価、税務処理、登記手続きなど、様々な側面で専門家のサポートが重要となります。特に以下のような場合は、早めに弁護士に相談することをおすすめします。
- 相続人間で不動産の評価や分割方法について意見が対立している場合
- 賃貸や事業用不動産など、複雑な権利関係がある場合
- 遺産の大半を不動産が占めているため、相続税の納税資金に不安がある場合
- 相続登記の方法や時期について不安がある場合
弁護士は法律面でのアドバイスだけでなく、税理士や司法書士、不動産鑑定士など他の専門家との連携もはかりながら、総合的な解決策を提案することができます。不動産相続でお悩みの際は、お早めにご相談ください。
