【賃貸オーナーからの質問】
私は一軒家を所有していますが、転勤でしばらく住まないので第三者に貸すことにしました。
貸している間に家が傷むのを避けるため、賃貸契約書には禁止事項として「承諾を得ないで，犬，猫等の小動物の飼育又は一時的持込みをしてはならない」と規定しました
しかし、貸してから一月も経たない内に、借主がフェネックギツネという小型のキツネを飼っていることが判明しました。
すぐに文書で「ペットの飼育は止めて欲しい」と通知しましたが、借主は「家族同然のペットなので物件内で飼育は続けたい」というばかりで、何ら対応しませんでした。
そのため、契約違反として解除通知を出したところ、借主から「小さいキツネであり，近隣に迷惑をかけるおそれはなく，しつけも十分にしており，本件建物の内部を汚損していないから、信頼関係は破壊されていない」などと言って、解除を争わってきています。
私の解除の主張は認められるのでしょうか。
【説明】
貸主側の意向として、借主のペットの飼育に伴い物件が損傷することを懸念して、
「禁止事項 賃借人は，賃貸人の書面による承諾を得ないで，犬，猫等の小動物の飼育又は一時的持込み（近隣に迷惑を及ぼすおそれのない観賞用の小鳥，魚等を除く。）をしてはならない」
等と契約書に規定し、かかる禁止事項に違反した場合は解除できるとまで定める事例は実務上多く見られます。
このような特約自体は法律上禁止されるものではありませんが、ここで問題となるのは、本件の事例のように、借主がペット飼育禁止に違反し、これを理由に貸主が契約解除を求めた場合であっても、「信頼関係破壊の法理」が適用されて解除が認められない場合もある、という点です。
すなわち、賃貸借契約の解除の可否は「信頼関係破壊の法理」により判断されますので、形式的にペット禁止条項違反に該当したからと言って解除が認められるわけではなく、契約違反が当事者間の信頼関係を失わせる程度のものかどうか、という点でさらに検討を要することとなるわけです。
この点を踏まえて、貸主からの契約解除を認めたのが、東京地方裁判所平成２２年２月２４日判決の事例です。
本件は、この裁判例の事例をモチーフにしたものですが、裁判所はペット禁止条項に違反して入居当初から小型のキツネを飼育していた行為と、賃貸人からの中止の申し入れに耳を貸さずに飼育を続けたことを踏まえて、信頼関係も破壊されたとして解除を認めています。
どの程度の事情があれば、ペット飼育禁止違反行為により信頼関係の破壊まで認められるかの判断は容易ではないですが、本件は一つの参考になる事例です。
【参考：東京地方裁判所平成２２年２月２４日判決】（原告：貸主、被告：借主）
「室内で犬猫等の小動物を飼育させるかどうかについては賃貸人，賃借人双方にとって重要な利害があることは常識の範囲に属するものであるところ，建物賃貸借契約書（甲１）にも小動物の飼育が禁止されていることが明記されていることが明らかであること，被告自身もその嘆願書（甲８）において，契約時に口頭及び契約書でペット飼育が禁止されている旨告知されていたことを認め，契約違反であるのは確実であり，犬猫ではなく散歩の必要もないので大きな問題になることはないと考えてフェネックギツネの飼育を続けたことを自認していたこと，原告の本件飼育行為停止の要望を聞き入れずにフェネックギツネは家族同然であるとしてその後も本件飼育行為を継続したことが明らかであることなどを，信頼関係が破壊されていたことを窺わせる事情として指摘できる。」
「本件建物の賃借人募集パンフレットには被告主張どおり動物飼育禁止の条件は記載されていないことが認められる。しかしながら，被告が主張し，述べるところによっても，契約時に動物飼育禁止を伝えられ，本件賃貸借契約の締結を見送る機会もあったものの，既に相当額を仲介業者に支払済みであったので，特約を認識しつつも契約書にそのまま署名捺印したというのであるから，被告が本件飼育行為に及んだことを，原告や仲介業者に責任転嫁して，これを正当化することはできない。」
「被告は，フェネックギツネの特徴や飼育状況等を縷々主張し，これに沿う証拠（乙２，乙３の１から３まで）を提出するが，本件における問題は，どのような動物であれば室内で飼育しても差し支えないかという点ではなく，動物飼育禁止特約の下で動物を室内で飼育することそのものの可否の点にある。被告が長年連れ添ってきたフェネックギツネに愛着を有すること自体は理解できるけれども，一連の被告の行動を全体としてみると，原告の指摘に耳を貸さずに，自己の都合のみを優先させることに終始してきたとみるほかはない（なお，本訴係属後も，被告の基本的姿勢には結局変化がみられなかった。）。」
「諸点を総合考慮すると，本件においては，原告が本件賃貸借契約の停止期限付解除の意思表示をした時点で，本件賃貸借契約における当事者間の信頼関係が破壊されているというべきであるから，原告の解除の意思表示は有効である。」
この記事は２０２０年７月１９日時点の情報に基づいて書かれています。
この記事の監修者
北村 亮典東京弁護士会所属
慶應義塾大学大学院法務研究科卒業。東京弁護士会所属、大江・田中・大宅法律事務所パートナー。 現在は、建築・不動産取引に関わる紛争解決（借地、賃貸管理、建築トラブル）、不動産が関係する相続問題、個人・法人の倒産処理に注力している。
