【中古マンションの売主】
当社は、築約４５年のマンションを購入し、フルリフォームして、１４８０万円で売却しました。
しかし、売却後まもなく、買主からは
「台所の流し台に洗い桶１杯分程度の水を流すと，残飯や汚水が逆流する排水不良が発生する。専門業者にその原因を調査させたところ，本件建物の排水管に詰まりが発生していることが判明した。これは瑕疵だから排水管の交換費用を賠償してもらいたい」
という連絡が来ました。
当社としては、これは経年劣化が理由であり、瑕疵担保責任は負わないと考えていますが、このような主張は認められるでしょうか。
【説明】
不動産の売買において、土地や建物に不具合や欠陥がある場合、民法五七〇条により損害賠償請求や、場合によっては契約の解除が認められます（これは、以前は「瑕疵担保責任」と言われていましたが、民法改正により、これは「契約不適合責任」と言われることとなりました。）。
本件は、東京地方裁判所平成２８年４月２２日判決の事案をモチーフにしたものですが、当時は改正前の民法が適用されるため、本件においては、築約４５年のマンションについて、排水管における不具合が「隠れた瑕疵」といえるか、という点が問題となりました。
ここで旧法における「隠れた瑕疵」とは
「売買の目的物に民法五七〇条の瑕疵があるというのは、その目的物が通常保有すべき品質・性能を欠いていることを言う。」
とされています。
これを本件に当てはめて言えば
「売買目的物である本件物件について合意された品質と性能は，築４５年の分譲マンションが通常有する程度のものであったということができ，本件契約に関する民法５７０条の「瑕疵」の該当性も，そのような品質性能を欠いているか否かという観点から判断すべきである。」（東京地方裁判所平成２６年１月１５日判決参照）
ということとなります。
上記の前提を踏まえ、本件において裁判所は、
「本件建物の台所に存在する流し台に，一度に多量の水を流し入れると，一時的に水が滞留し，排水口から空気が噴出してくる場合もあることが認められるが，流水の状況は，若干時間を要するものの，短時間のうちに流れ切る程度のものであり，流し台の使用に関して，特段支障になるとは認め難いものである。」
「また，本件建物は，昭和４３年１２月に建築されたマンションの一室であり，本件売買契約当時，建築後４４年以上が経過していたことが認められるところ，このような本件建物の客観的な状況などにかんがみると，設備等に関して，現在の新築物件に劣る部分があることは当然に想定されるほか，経年劣化により機能面において必ずしも十全とはいえない点が存在することも十分に想定されるから，前記のような流水の状況が存在することをもって，本件建物が，前記のとおりの築年を経過した中古マンションとして通常有すべき品質又は性能を欠くものであったとは認め難いといわざるを得ない。」
と述べて、瑕疵担保責任を否定しました。
なお、本件では、売主は、売買の広告において
「新築同様にフルリフォーム完了！」と表示して本件建物を売りに出していたため、買主側はこの点を捉えて、
「本件建物に新築と同様の品質及び性能が備わっていることを保証していたとして，前記のような流水の状況が存在することが本件建物の瑕疵に当たることになる」
と主張しました。
しかし、この点についても、裁判所は、
「本件建物が建築から相当年数を経過した中古マンションであったことは本件売買契約の前提とされていたのであって，リフォームが行われたとしても，これが現在における新築物件と同様の品質及び性能を備えることはおよそ期待できる状況にはなかったと考えられるから，前記のような表示があったことによって，瑕疵の存否に関する前記の判断が左右されるものではない。」
と述べて、やはり売主の責任を否定しました。
本件のように、築年数が相当経過した中古物件の売買においては、不具合があっても、それが瑕疵（契約不適合）か、経年劣化かが問題となります。
築年数が相当経過した物件の売買では、トラブル防止の観点からは、当事者間において機能面が必ずしも十分に満たされていない可能性があることについて、可能な限り認識をすり合わせておく必要があること、また、インスペクションの利用も検討されるべきと考えられます。
この記事は、２０２１年４月１１日時点の情報に基づいて書かれています。
この記事の監修者
北村 亮典東京弁護士会所属
慶應義塾大学大学院法務研究科卒業。東京弁護士会所属、大江・田中・大宅法律事務所パートナー。 現在は、建築・不動産取引に関わる紛争解決（借地、賃貸管理、建築トラブル）、不動産が関係する相続問題、個人・法人の倒産処理に注力している。
