借家権価格や移転実費等を考慮して算定された立退料の提供と引換えに、借家（店舗）の明渡しを認めた事例

賃貸人が賃借人に立ち退いてもらうためには、賃貸借契約を合意解約するか、合意解約に至らなかった場合には契約期間満了時に解約申入れ（更新拒絶）をするということになります。

もっとも、この解約申入れ及び更新拒絶には「正当事由」が必要である、というのが借地借家法の規定です。

この「正当事由」があるか否かは、

とされています。

裁判でこの点が争いとなった場合に、この中で特に重要な要素は、「賃貸人及び賃借人がそれぞれ建物の使用を必要とする事情」と「立退料の支払の申出」であると考えられています。

賃貸人と賃借人それぞれが、その建物の使用を必要とする事情を比較し、賃貸人の方がその必要性が上回れば解約（更新拒絶）を認める方向になりますし、賃借人の方がその必要性が高ければ、解約が認められないか、もしくはその他の事情と「立退料」の金額を総合考慮して解約が認められることになる、というのが裁判例の傾向です。

この判断については、どのような事情があれば正当事由が認められるか、ということは、ケースバイケースの判断になるため、具体的な裁判の事例を参考にして見通しを立てる必要があります。

そこで、今回は、土地の再開発による建物の建替えを理由とした立退きに関する一つの参考事例として東京高等裁判所平成２年５月１４日判決の事例を紹介します。

この事例は、

という事実関係の下で、賃貸人側が、この賃貸建物を取り壊して中高層ビルを建設するために賃借人に対して更新拒絶の通知を出して、その明渡を求めた、という事案です。

この事例で、裁判所は、結論として、賃料の約７００か月分の立退料の支払いと引き換えに、賃借人に対しての明渡請求を認めています。

この裁判例の判断の内容は以下に説明するとおりです。

まず、賃貸人・賃借人双方がこの建物を必要とする事情については、裁判所は以下のように述べ、賃借人側の必要性が上回ると述べました。

このように、賃借人側の必要性を重視して正当理由を否定したものの、次に、結論として立退料の提供と引換えに明渡を認めました。

立退料の算定については、以下の要素を総合考慮して、２億８０００万円（賃料の７００か月分）と認定しています。

以上の通り、裁判所は、立退料の判断要素として

・借家権価格

・移転に係る実費（新店舗の入居保証金、営業損、移転費、仲介手数料等）

を考慮して金額を算定しています。

金額が高額となっているのは、バブル時代の時期の裁判例という事情が大きいと考えられますが、立退料の算定方法の概要を示した裁判例として参考になります。

この記事は、2020年4月12日時点の情報に基づいて書かれています。