【賃貸アパートオーナーからの質問】
私は、相続で親からの遺言で賃貸アパート１棟（合計４部屋）を取得しました。
しかし、このアパートは既に築４０年以上建っていて老朽化しており、改修するためには８３０万円が必要と言われています。また、アパートは借地上に建てたもので、借地契約の更新料６５０万円が未払いの状況でした。
また、私自身相続で、他の相続人に遺留分として約３３００万円の支払をしなければならない状況で、相続税約１００万円すら払えず、金銭的にとても困ってしまっていました。
そこで、借地権と併せてアパートを売却することとし、賃借人に対して立退を求めたのですが、４戸のうち、３戸は応じてくれたのですが、残り１戸については、賃借人が８１歳で、引っ越せないと言われ立退きに応じてもらえません。
なお、立退料として月額賃料の２年分以上である１７０万円（月の賃料は７万５０００円です）と引越し費用の支払を提示しています。
このような状況でも、立退きは認められないのでしょうか。
【説明】
賃貸人が建物の老朽化等を理由として賃借人に対して賃貸物件の明渡しを求めるというケースは多いです。
この場合、賃貸人側から、賃貸借契約の解約の申入れを行う必要があり、この解約の申入れを行うことにより、解約申入れ時から６ヶ月を経過すれば賃貸借契約は終了となります（借地借家法２７条１項）。
しかし、賃貸人から解約の申入れをしたからと言って当然に解約が認められるわけではなく、賃借人が解約を拒んだ場合には、解約の申入れに「正当事由」がなければ、法律上の効力が生じません。
この「正当事由」があるかどうかは、借地借家法２８条が
「建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」
と規定している通り、賃貸人、賃借人それぞれの事情を比較考量して判断されます。
この中で最も重要なのは
「建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情」です。
実務上は、賃貸人側からは建物の老朽化を理由とした建替えの必要性を正当な理由として主張する場合が多いですが、この理由のみで、賃借人の居住継続の必要性よりも上回ると判断されるケースは極めて少ないです。
本件は、東京地方裁判所平成２６年５月１４日判決の事例をモチーフにしたものですが、本件では、賃貸人側からは、建物老朽化に加え、賃貸人側の資金難を理由とした売却の必要性が主たる理由として主張されました。
この賃貸人側の必要性と、賃借人側の居住継続の必要性のどちらを重視すべきかが問題となったのが本件の事例です。
裁判所は、本件では、賃貸人側の資金難という事情を重視し、これに加えて立退き料の提供があることも重視して、以下のように述べて立退きを認めました。
「本件共同住宅（及びその借地権）を地主所有の本件借地と一括して売却する必要性が高かったというべきで，賃貸人において，地主と共にそのような計画を立て，本件賃貸借契約の更新を拒絶したこともやむを得なかったというべきである。」
「他方，賃借人における本件建物の使用の必要性は，住居とすることに尽きるもので，高齢で要介護２の状態にあり，外出時には電動カートの利用を要する状況にあるものの，本件建物それ自体は，そのような状況にある被告の居住に適したものとは必ずしも言い難いもので，賃貸人の好意によって事実上居住の便宜が図られていたにすぎないものもあり，むしろ，賃借人のいう条件を満たす転居先も存在すること，本件建物の居住期間などにも照らすと賃貸人が賃借人に対し一定の立退料を提供するのであれば，更新拒絶の正当性を補完するものと考えられる。」
「そして，引越料その他の転居に要するものと見込まれる費用のほか，賃貸人が１７０万円の立退料の提供の申出をしていること，生活保護受給者である賃借人には一定の転居費用の支給も見込まれていること，その他本件に顕れた一切の事情を総合すると，１７０万円の立退料が提供されるならば，正当事由の補完として十分なものと考えられる。」
本件は、賃貸人の資金難を主たる理由とした賃貸物件の明渡に関する裁判例として参考になる事例と言えます。
この記事は、２０２１年４月３日時点の情報に基づいて書かれています。
この記事の監修者
北村 亮典東京弁護士会所属
慶應義塾大学大学院法務研究科卒業。東京弁護士会所属、大江・田中・大宅法律事務所パートナー。 現在は、建築・不動産取引に関わる紛争解決（借地、賃貸管理、建築トラブル）、不動産が関係する相続問題、個人・法人の倒産処理に注力している。
