築５０年超の駅前商業ビルの建替えに伴い、立退料の算定において内装費・家賃差額・営業補償・借家権価格・移転雑費の５要素を考慮して算定した裁判例

賃貸人側の使用の必要性（建替えの必要性）

まず、管理会社側の「建替えの必要性」について、裁判所は建物の危険性を認めました。

耐震診断の結果、ＩＳ値（一般に０．６以上が安全の基準）が、Ｘ方向で１階０．５３、２階０．３０と低く、「地震の震動及び衝撃に対して、倒壊し、又は崩壊する危険性がある」とされています。

また、耐震補強工事には「２億円程度の費用と７か月程度の工期を要」し、工事後も「鉄骨ブレースにより、入口の一部や窓が塞がれるなどの支障が出る」ことから、「本件ビルを解体して建替えをすることに一定の合理性がある」と認めました。

しかし一方で、裁判所は、管理会社側の事情だけでは正当事由を認めませんでした。

その理由として、管理会社が計画する建替えは、等価交換方式で敷地をディベロッパーに売却し新たなビルを建築するという内容であったことを挙げ、「原告の使用の必要性は、本件ビルの建替えを等価交換方式で行い、敷地はディベロッパーに売却することを予定していることを考えると、上記の事由のみで建替えのための解約申入れにつき正当事由があるとはいえない」と判示しました。

つまり、建物は危険で建替えの合理性はあるものの、管理会社自身が事業主体として使用するわけではなく、敷地を売却する計画であることから、管理会社側の事情だけでは正当事由として不十分であると判断したのです。

賃借人側の使用の必要性

次に、テナント側の「使用の必要性」について検討されました。テナントらは、このビルが「被告グループの発祥の地」であり、極めて重要な拠点であると主張しました。

しかし、裁判所はこの主張を以下のように退けました。

「主観的なこだわりがあるとしても、客観的には本件ビルでなければならない理由があるとはいえず、もともと、テナントビルで創業していることや、近隣に被告が自社ビルを所有していたり、ｂ駅付近の会議室でグループ会社の研修を行っていること等を考えると、被告らの使用の必要性により、原告の正当事由がなくなるともいえない」

さらに、テナントらが多角的に事業を展開し相当な売上高があることを踏まえ、「各被告にとっても、本件各建物での営業が、各被告の中心的活動であって、営業拠点として必要不可欠な場所であると認めるに足りる証拠はない」として、テナント側の使用の必要性が管理会社側よりも高いとはいえないと結論付けました。

以上を踏まえ、裁判所は、管理会社側の必要性は一定程度認められるものの、正当事由を具備するには金銭的対価（立退料）で補完する必要があると判断しました。

立退料の算定方法

本判決は、立退料の算定にあたり、裁判所が以下の５つの要素を個別に検討し、積み上げ方式で算定しました。