事業用定期借地の覚書締結後に出店を撤回した借主について、契約締結義務は否定されたものの、契約締結上の過失による損害賠償が認められた事例

【地主からの相談】

当社は不動産業を営む会社です。数年前、中古車販売店を展開する事業会社Ｙから「新しく店を出したい場所がある。そちらで土地を取得して造成し、事業用定期借地として当社に貸してほしい」と持ちかけられました。Ｙの担当者からは「新築して出店した店舗で中途解約をした例はない」と何度も説明を受けました。

Ｙから示された覚書の案には、借主が賃料６か月分を支払えば直ちに中途解約できるという条項がありました。当社は削除を求めましたが、「社内の方針で削除できないが、過去に使った例は皆無だ」と言われ、そのまま基本合意と覚書を結びました。そのうえで約２億円で土地を購入し、３０００万円をかけて造成工事を進めました。Ｙからは敷金と造成協力金を受け取っています。

ところが、公正証書で正式な契約を結ぶ前に、Ｙは「採算が取れなくなった」として覚書の中途解約条項に基づき解約を申し入れてきました。当社はやむなく、購入額を下回る価格で土地を転売しました。

当社はＹに対し、２０年間に得られるはずだった地代や、土地の購入・転売で生じた損失の賠償を請求できるのでしょうか。

事業用定期借地権と「契約締結上の過失」

事業用定期借地権は、専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除きます。）の所有を目的とする借地権で、存続期間を１０年以上５０年未満とするものです（借地借家法２３条１項・２項）。存続期間が３０年未満のものは法律上契約の更新や建物買取請求がなく（同条２項）、３０年以上のものも特約でこれらを排除できる（同条１項）点で、通常の借地権とは異なります。

そして、事業用定期借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければなりません（同条３項）。そのため、基本合意書や覚書を交わしていても、公正証書を作成する前の段階では、借地契約そのものは成立していません。

また、民法は「何人も、法令に特別の定めがある場合を除き、契約をするかどうかを自由に決定することができる」と定めています（民法５２１条１項）。交渉の途中で契約を結ばないと決めることも、原則として自由です。

もっとも、交渉が進み、相手方が契約の成立を強く期待して支出を始めた段階で、正当な理由なく交渉を打ち切った場合には、信義則（民法１条２項）上の注意義務に違反したとして、不法行為（民法７０９条）に基づく損害賠償責任を負うことがあります。これを一般に「契約締結上の過失」と呼びます。この場合に賠償の対象となるのは、契約の成立を信じて支出した費用など（信頼利益）が中心で、契約が成立していれば得られたはずの利益（履行利益）までは原則として認められないと解されています。

本件の主たる争点は

本件は、東京地方裁判所令和３年３月２４日判決をモチーフにした事例です。なお、判決の引用部分は、原告をＸ、被告をＹに置き換えています。

不動産会社Ｘは、中古車販売業者Ｙとの間で、土地を購入・造成してＹに貸す事業用定期借地権設定契約（本件賃貸借契約）を結ぶことを目的に基本合意と覚書を交わし、土地を約２億円で購入しましたが、Ｙは解約を申し入れました。

そこで、Ｘは、主位的に、覚書に基づく契約上の義務違反（債務不履行）として、２０年分の賃料を含む４億８７００万円余を請求し、予備的に、契約締結上の過失による不法行為として８８７８万円余を請求しました。

以下では、判決の判断を次の３点に分けて紹介します。

①基本合意・覚書によって、Ｙに本件賃貸借契約を締結する義務が生じていたか
②Ｙの解約申入れに契約締結上の過失（不法行為）が成立するか
③損害の範囲

裁判所の判断

①契約締結義務（債務不履行）について

Ｘは、覚書は当事者双方を法的に拘束する最終合意であり、Ｙは覚書と同じ内容の契約を公正証書で締結する義務を負っていたと主張しました。裁判所は、次のように述べてこれを否定しました。

本件基本合意は、ＸとＹが本件賃貸借契約を締結することを目的として協議を開始するに当たり、（中略）ＸとＹとの間で、本件賃貸借契約に係る具体的な契約関係を成立させたものではないし、本件賃貸借契約の締結について、具体的な契約上の義務まで課したものであるともいえない。 また、本件賃貸借契約は、事業用定期借地権設定契約であり、公正証書によってしなければ効力を生じないところ（借地借家法２３条３項）、本件覚書は公正証書によるものではなく、本件賃貸借契約に係る公正証書も作成されていないのであるから、本件覚書の締結それ自体により、ＸとＹとの間で本件賃貸借契約が成立したと認めることはできない。（中略）本件覚書は、本件建物の完成日が明らかになった時点で公正証書により締結する予定である本件賃貸借契約について、それまでの協議により確定した条項を確認しておくことを目的とした合意にとどまるというべきである。

これにより、２０年分の賃料を含む主位的請求は棄却されました。

②契約締結上の過失について

Ｙは、中途解約の可能性は誠実に説明しており、覚書の中途解約条項によりいつでも解約できた、仕入れができず出店が困難になったのはやむを得ない事情だ、などと主張しました。このようなＹの主張について、裁判所は、次のように述べて不法行為の成立を認めました。

本件事業は、Ｙが新規出店を希望する本件土地上で中古車販売業務等を行うため、Ｘに先行投資をするよう勧誘したものであり、その勧誘及びその後の交渉の過程において、Ｙは、Ｘに対し、過去に中途解約して店舗から撤退した例はないなどと複数回にわたって説明していたものである。（中略） こうした事情に照らせば、Ｘは、Ｙとの間で本件賃貸借契約を締結することを強く期待して多額の先行投資をし、本件土地を購入し、造成工事まで開始したと認めることができる。そして、Ｘが、そのような強い期待を抱いたのは、勧誘や交渉の過程におけるＹの説明や、本件建物の完成日が明らかになった時点で本件賃貸借契約を締結することを前提として本件覚書を締結するに至ったことによるものであり、そのことには合理的な理由があったというべきである。他方、Ｙは、本件覚書の締結後、Ｘが、本件土地の購入や造成工事のために多額の先行投資をしたことを十分認識していながら、出店戦略の変化や本件土地上に建築予定の新規店舗において採算が取れなくなったという専ら自社の営業上の理由により本件解約申入れをしたものである。このような経緯に鑑みると、本件解約申入れは、本件賃貸借契約が成立することに関するＸの合理的な期待を不当に侵害したものであるといわざるを得ない。 以上によれば、Ｙには、本件賃貸借契約締結の準備段階における信義則上の注意義務違反があったと認めるのが相当であるから、Ｙには不法行為が成立するというべきである。

そして、裁判所は、覚書の中途解約条項については、次のように述べて、Ｙの主張を退けました。

本件覚書１５条２項は、飽くまで公正証書により締結される予定である本件賃貸借契約の条項として約定解約権を定めることを示したものであって、本件賃貸借契約の締結前において約定解約権を行使できることを規定したものではないというべきである。

③損害の範囲

裁判所は、仲介手数料やコンサルティング費用など土地の購入のために負担した費用５４０６万円余、転売差損１５００万円を含む転売関係の損害２１８９万円余、従業員の旅費・宿泊費４８万円余を損害と認め、合計７６４３万円余としました。他方、土地購入から解約申入れまでの賃料相当額については、次のように述べて否定しました。

たとえＹが本件解約申入れをしなかったとしても、本件土地の引渡しがされず、本件建物の完成予定日の目途も立っていなかった以上、ＸがＹから上記期間の賃料を収受できたとは認められず、Ｘが本件土地を第三者に賃貸することができたことを認めるに足りる証拠もない。

覚書に定められた６か月分の賃料相当額の解約違約金も、覚書自体から具体的な債権債務は発生しないとして否定されました。そのうえで、Ｘが相殺した敷金１２００万円と、Ｙが返還請求権を放棄する意思を示していた造成協力金１２００万円が損害から差し引かれ、認容額は５２４３万円余（及び遅延損害金）となりました。

まとめ

本判決は、公正証書による契約前の覚書には契約締結義務までは認めなかった一方、Ｘに先行投資を勧誘し、Ｘが多額の費用を負担したことを知りながら、専ら自社の営業上の理由で撤退したことは、Ｘの合理的な期待を不当に侵害する不法行為に当たると判断しました。覚書の中途解約条項も、契約締結前の撤回を正当化するものではないとされています。

もっとも、２０年分の地代を含む主位的請求は、契約締結義務が認められないとして棄却され、予備的請求で賠償が認められたのは、土地の購入費用や転売差損など、不法行為と相当因果関係のある損害にとどまります。契約前に先行投資をする地主は、撤回された場合の費用負担を覚書で明確に定めておくことが重要と考えられます。

この記事は、２０２６年１１月１１日時点の情報に基づいて書かれています。