築年数が５０年以上経過し老朽化しているようなマンションで、なおかつ耐震性も危ういというマンションが増えてきていると言われています。このような場合に対処するために、マンションの管理組合としてどのような選択肢があるかについて、簡単に解説します。
対応策として主な選択肢は以下の３つです。
1⃣ 耐震改修の修繕を行う
2⃣ 建替を行なう
3⃣ 敷地の売却を行なう
１ 耐震改修の修繕を行う
メリットとしては、建替よりも費用がかからない、という点にあります。
他方で、デメリットとしては、耐震改修をしても、今後さらに改修の費用はかさみますので、問題の抜本的解決にならないということです。
２ 建替を行なう
メリットとしては、新しいマンションを建てられて資産価値が上がること、また、建替の場合、原則として５０％容積率の緩和が受けられますので、新たな区分所有スペースを増やすことができ、その部分を売却して建替費用の一部に充足できることです。
他方で、デメリットとしては、現状の住民（区分所有者）にとっては建替費用を捻出するためにある程度の持ち出しが発生する可能性があること、また、建替に至るまでの区分所有者の合意の形成や、建替工事に時間がかかるということが挙げられます。
３ 敷地の売却を行なう
メリットとしては、敷地が高く売れれば、区分所有者はその売却益で他の物件を買い替えできること、売却までの期間が短くて済むということが挙げられます。
他方で、デメリットとしては、敷地が高く売却されないと結局意味が無いこと、区分所有者の大多数が転居を決断してくれないとこの方法はとれないことが挙げられます。
２０１５年１２月１４日更新
この記事の監修者
北村 亮典東京弁護士会所属
慶應義塾大学大学院法務研究科卒業。東京弁護士会所属、大江・田中・大宅法律事務所パートナー。 現在は、建築・不動産取引に関わる紛争解決（借地、賃貸管理、建築トラブル）、不動産が関係する相続問題、個人・法人の倒産処理に注力している。
