【地主からの質問】
当社が、都内で４０年以上賃貸している１０坪程度、地代月額９６００円の土地があります。
借地人は、その土地上に３階建の木造住宅を建て、その１階でうどん屋を営み、２・３階に住んでいます。借地人は今は６９歳です。
東日本大震災の影響もあって、当社の所有建物が老朽化して建て替えの必要性が高いため、スクラップビルドで建て替えを行わなければならない状況にあります。
そのためには、接道の関係もあり、今貸している借地から立ち退いてもらってそこに建て替えをする必要性があります。
借地人が立退きを拒否したので、裁判を起こしましたが、裁判所からは「一定の立退料を支払わなければ立ち退きは認められない」と言われています。
この場合の借地の立退料はどのように算定されるのでしょうか。
【説明】
本件は、東京地裁平成２５年１月２５日判決の事例をモチーフにしたものです。
この事例では、地主から借地人に対して、借地契約の更新拒絶を理由として、建物収去土地明渡請求訴訟を起こしました。
裁判所は、地主の土地利用の必要性を認めましたが、立退料２０００万円の支払いを条件として土地明渡を認めました。
この事例は、都内で１０坪、地代月額９６００円という借地でしたが、借地人が４０年以上そこでうどん屋を営んでいる老夫婦で、立退きが認められてしまうと借地人のその後の生活が困難になるという事情がありました。
このようなケースで、裁判所はどのように立退料を算定するのでしょうか。
この裁判例では、裁判所は、以下の根拠で立退料を２０００万円と判断しました。
まず、この裁判では、裁判所の選任した不動産鑑定士により借地権価格が１８２０万円と算定されています。
この結果を踏まえて、裁判所は、「自己使用の必要性等の状況いかんによっては，借地権価格の一部の補償をもって足りることもあり得る」と言いつつも、
「本件においては，借地人側の事情を最大限考慮し，借地権価格の全額を補償するに足りる立退料の支払が必要であると解すべきである。」
と述べて、まず借地権価格を立退料の前提としました。
上記に加えて、
「本件建物の補償についても立退料に反映させるのが適当であると解される」と言いつつも、
「本件建物は昭和４５年１１月に建築された築４２年の木造家屋であり，建物自体の客観的価値に大きな評価を与えることは困難である。また，本件建物に設置されている製麺機，そば釜，業務用クーラー等は，設置時の価格はともかく，現在は既に減価償却も終わっていると推認されるものであって，残存価値はあってもわずかなものと解される。」
と述べて、建物の価格はそれほど評価しないとの判断をしました。
以上を踏まえて、裁判所は、
「以上認定の本件土地の借地権，本件建物及びうどん店の設備類の補償の要素に加え，うどん店の営業補償，本件建物からの移転に要する諸費用（引越費用，新たな住居を借りるための礼金，仲介手数料等）等の要素を全て考慮の上，本件において正当事由を補完するために必要な立退料の額は２０００万円と認めるのが相当である。」
と判断しました。
この裁判例から読み取れることは、
・不動産鑑定により算出された借地権価格を基準として、（主に）借地人側の契約継続の必要性が高ければ、借地権価格を全額立退料の基礎とする。
・借地上建物や設備の客観的価値があれば考慮する
・その他、周辺事情として引越費用の諸費用、（借地人が事業者の場合は）営業補償も加味する
という要素で借地の立退料が算定される、ということになります。
本件は、裁判における借地の立退料の一つの算定事例として参考になるものとみられます。
この記事は2020年1月22日時点の情報に基づいて書かれています。
この記事の監修者
北村 亮典東京弁護士会所属
慶應義塾大学大学院法務研究科卒業。東京弁護士会所属、大江・田中・大宅法律事務所パートナー。 現在は、建築・不動産取引に関わる紛争解決（借地、賃貸管理、建築トラブル）、不動産が関係する相続問題、個人・法人の倒産処理に注力している。
